Bán phòng ở chung cư cần những giấy tờ gì? Chúng tôi nghiên cứu những cạm bẫy khi mua phòng trong căn hộ
Một trong những vấn đề thực tiễn khó khăn trong lĩnh vực luân chuyển bất động sản là việc bán phòng ở chung cư. Ngoài những khó khăn khi mua bán một đối tượng không được quan tâm nhất trên thị trường bất động sản, người bán còn phải đối mặt với vấn đề chuẩn bị hồ sơ bán phòng trong căn hộ chung cư: làm rõ tình trạng căn hộ, thực hiện quyền ưu tiên mua hàng.
Chung cư là gì: hiểu biết thực tế và pháp lý
Chúng tôi được thừa hưởng những căn hộ chung cư từ đợt “tái định cư” những năm 20, 30. Sau đó, những công dân sống trong những căn hộ rộng rãi bị lấy đi không gian thừa: các gia đình khác nhau được chuyển đến các phòng trong cùng một căn hộ. Căn hộ công cộng có thể tồn tại vào thời Xô Viết, khi nhà ở chủ yếu thuộc sở hữu của công dân trên cơ sở tiền thuê xã hội. Chúng khó phù hợp với thực tế Nga.
Ngày nay, luật pháp liên bang không có định nghĩa về căn hộ chung cư. Một số ý tưởng về nó có thể được đưa ra bởi một đạo luật quản lý khu vực - chương trình mục tiêu "Tái định cư các căn hộ chung cư ở St. Petersburg." Theo chương trình này, căn hộ chung cư nhiều phòng là căn hộ bao gồm từ năm cơ sở (phòng) ở trở lên được sở hữu trên cơ sở các thỏa thuận, giao dịch riêng biệt, các hành động khác theo quy định của pháp luật, năm người sử dụng và (hoặc) chủ sở hữu trở lên. những người không phải là thành viên của cùng một gia đình.
Ngoài ra, cần phân biệt căn hộ chung cư với căn hộ thuộc sở hữu chung: không giống như căn hộ chung cư, trong “căn hộ chung cư” mỗi cư dân có quyền có một phòng riêng và chỉ được sở hữu chung những khu vực chung (nhà bếp, phòng tắm). ). Quyền sở hữu chung đối với phần chung của căn hộ tuân theo số phận của căn phòng: mỗi người mua tiếp theo sẽ nhận được phần quyền sở hữu chung như nhau mà người bán có.
Như vậy, căn hộ chung cư là căn hộ có đặc điểm sau:
- các gia đình khác nhau sống trong đó, những người trả tiền riêng cho các tiện ích (các tài khoản cá nhân khác nhau trong các tổ chức dịch vụ);
- mỗi người thuê nhà hoặc gia đình sở hữu một phòng riêng (tài sản hoặc hợp đồng thuê xã hội), khu vực chung của tất cả cư dân đều thuộc sở hữu chung hoặc được một số người sử dụng theo quyền cho thuê xã hội;
- mỗi người thuê nhà có được quyền thuê phòng trên cơ sở pháp lý riêng biệt (thỏa thuận, lệnh) độc lập với những người thuê nhà khác.
Căn hộ chung cư có thể có những phòng nào, có bán được luôn không?
Ngày nay có cả những “căn hộ tập thể” được tư nhân hóa hoàn toàn và những căn hộ có phòng được tư nhân hóa và một số căn hộ được cho thuê xã hội.
Việc bán thể hiện việc thực hiện quyền định đoạt, một trong những quyền quan trọng nhất mà chủ sở hữu có được. Vì vậy, chỉ có chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền mới được bán phòng trong căn hộ chung cư. Nghĩa là, nếu một công dân muốn bán một căn phòng thì căn phòng đó phải được anh ta tư nhân hóa (như một tùy chọn - mua hoặc thừa kế, tặng).
Việc bán một căn phòng không tư nhân hóa trong một “căn hộ chung cư” chỉ được thực hiện bằng cách đổi lấy căn nhà không tư nhân hóa tương tự. Trao đổi là một thỏa thuận cụ thể giữa những người thuê căn hộ, được quy định bởi Bộ luật Nhà ở của Liên bang Nga. Mặc dù thực tế là hợp đồng được ký kết bởi người thuê nhà, nhưng vai trò quan trọng nhất trong hợp đồng lại thuộc về chủ sở hữu nhà ở (cơ quan chính quyền địa phương quản lý tài sản của thành phố). Nếu không có sự đồng ý của cả hai chủ nhà, không thể đổi một căn phòng không tư nhân hóa trong căn hộ chung cư lấy một căn nhà không tư nhân hóa khác
Quyền ưu tiên mua căn hộ chung cư
Việc bán một căn phòng riêng trong căn hộ chung cư cho người mua bên ngoài rất phức tạp do phải tôn trọng quyền ưu tiên mua căn hộ của những người hàng xóm xung quanh. Hàng xóm có thể quyết định mua hàng, viết thư từ chối hoặc giữ im lặng trong một tháng kể từ thời điểm nhận được lời đề nghị. Sự hiện diện của văn bản từ chối hoặc xác nhận sự im lặng của hàng xóm trong vòng 1 tháng cho phép bạn hoàn tất giao dịch với bên thứ ba.
Điều này có nghĩa là trước khi bán nhà của mình cho người mua bên thứ ba, bạn phải chào bán căn nhà đó cho hàng xóm của mình với cùng mức giá và các điều khoản tương tự. Chỉ cần cung cấp bằng văn bản (đây là yêu cầu bắt buộc của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga), tốt nhất là qua đường bưu điện, gửi thư kèm danh sách nội dung và thông báo gửi hàng.
Thật không may, tình trạng phổ biến là hàng xóm cố gắng trì hoãn việc bán phòng với hy vọng giảm giá hoặc thậm chí để trống phòng trong một khoảng thời gian không xác định. Hoặc hàng xóm không sống trong “căn hộ tập thể”: không rõ phải tìm họ ở đâu và làm cách nào để báo cáo việc bán phòng. Tuy nhiên, không cần phải sợ hãi trước tình huống như vậy.
Tôi nên thông báo cho ai về việc bán căn hộ?
Đầu tiên, cần tìm hiểu xem hàng xóm nào của bạn có quyền ưu tiên mua phòng (có thể một số người trong số họ sống dựa trên tiền thuê xã hội, hợp đồng cho vay, tiền thuê nhà - bạn không cần phải phối hợp mua bán với những người hàng xóm đó ).
Thông tin từ Rosreestr sẽ giúp ích cho việc này: bản trích dẫn về tất cả các quyền đối với một tài sản cụ thể và về tất cả chủ bản quyền. Thông báo chỉ được gửi đến chủ sở hữu các phòng trong căn hộ chung cư. Nếu trong căn hộ có phòng không tư nhân hóa thì phải gửi thông báo bán nhà đến cơ quan quản lý tài sản thành phố.
Điều đáng chú ý là tình hình với chủ sở hữu nhỏ của căn phòng. Luật pháp chia trẻ vị thành niên thành hai loại. Thứ nhất, trẻ em dưới 14 tuổi không có năng lực pháp luật dân sự, nghĩa là quyết định mua phòng hay từ chối mua phòng phải có chữ ký của cha mẹ, cha mẹ nuôi hoặc người giám hộ. Trẻ em từ 14 đến 18 tuổi bị hạn chế năng lực hành vi dân sự: tự mình bày tỏ ý muốn nhưng phải được sự đồng ý của cha mẹ. Do đó, thư trả lời thay mặt đứa trẻ đối với thông báo mua bán của bạn sẽ có một chữ ký (của cha mẹ đứa trẻ) nếu đứa trẻ dưới 14 tuổi; và hai chữ ký (của trẻ và cha, mẹ) nếu trẻ trên 14 tuổi. Ngoài ra, việc thực hiện quyền tài sản của trẻ vị thành niên chịu sự kiểm soát của cơ quan giám hộ, ủy thác: cũng phải có sự chấp thuận bằng văn bản.
Bạn không biết quyền của mình?
Làm thế nào để đối phó với việc bán phòng trong trường hợp có vấn đề với hàng xóm?
Việc bán phòng có thể bị chậm trễ vì những lý do sau liên quan đến hàng xóm:
- hàng xóm từ chối nhận thông báo bán nhà,
- hàng xóm nhận được tin bán nhưng vẫn im lặng
- Vị trí của chủ phòng bên cạnh không rõ,
- chủ phòng bên cạnh sống ở thành phố khác.
Tất cả những vấn đề này có thể được giải quyết.
Từ chối nhận thông báo
Nếu hàng xóm của bạn từ chối nhận thư của bạn, nó sẽ được trả lại cho bạn. Phong bì sẽ có tem bưu chính của Nga cho biết người nhận “từ chối nhận nó”. Bằng cách đưa phong bì này cho Rosreestr khi đăng ký giao dịch, bạn sẽ có thể xác nhận thông báo đã được gửi cũng như liệu người hàng xóm có bỏ qua nó hay không.
Hàng xóm phớt lờ thông báo
Nếu một người hàng xóm nhận được thông báo bán nhà nhưng không phản ứng gì với thông báo đó, bạn nên nhờ đến sự trợ giúp của công chứng viên. Công chứng viên sẽ xác nhận và gửi lại thông báo. Nếu hàng xóm của bạn im lặng, bạn sẽ có thể nhận được từ công chứng viên một tài liệu (chứng chỉ) xác nhận rằng thông báo về một nội dung nhất định đã được gửi, hàng xóm đã nhận được thông báo đó hoặc hàng xóm không phản hồi. Và bạn sẽ đến nộp hợp đồng bán phòng cho Rosreestr kèm theo giấy chứng nhận này.
Thiếu hàng xóm và thông tin về vị trí của họ
Bạn sẽ phải mày mò với người hàng xóm mất tích. Cần phải công nhận anh ta mất tích qua tòa án. Cơ sở cho việc này là việc không có thông tin về người hàng xóm trong 1 năm.
Trong đơn yêu cầu công nhận là thiếu, cần nêu rõ lý do ra tòa là vì cần tôn trọng quyền ưu tiên mua phòng (nếu không tòa án sẽ không xem xét đơn). Để làm bằng chứng, bạn có thể đính kèm bản trích xuất từ sổ đăng ký nhà và phản hồi từ cơ quan địa chỉ vào đơn đăng ký. Tòa án sẽ phỏng vấn các nhân chứng (hàng xóm và người thân của công dân vắng mặt) và gửi yêu cầu đến những nơi có thể là nơi cư trú của người đó.
Nếu người hàng xóm mất tích không bao giờ được tìm thấy, tòa án sẽ chỉ định người quản lý tài sản của người đó, bao gồm cả căn hộ. Và sau đó bạn có thể gửi thông báo cho người quản lý và nhận được phản hồi từ anh ta.
Chủ phòng bên cạnh sống ở thành phố khác
Nếu chủ phòng bên cạnh không ngại nhận thông báo bán nhà và sẵn sàng phản hồi (mua phòng hoặc từ chối mua) nhưng lại ở xa thì bạn sẽ phải thông qua công chứng viên. Hãy để anh ấy, sau khi nhận được thông báo của bạn, hãy nhờ công chứng viên chứng nhận câu trả lời của anh ấy và gửi cho bạn qua đường bưu điện. Việc từ bỏ có công chứng sẽ cho phép bạn thực hiện giao dịch với người mua bên thứ ba.
Chủ phòng bên cạnh đã chết, người thừa kế không được thừa kế
Đây là tình huống có vấn đề nhất. Nếu gặp phải trường hợp này, bạn nên thực hiện các giải pháp thay thế (chúng tôi sẽ nói về chúng bên dưới) hoặc thực hiện hành động ban đầu: nộp đơn yêu cầu tòa án công nhận căn phòng của người quá cố là tài sản thừa kế và bắt buộc chính quyền địa phương phải đưa nó vào bảng cân đối kế toán của họ.
Kết quả xét xử sẽ xác định được người thừa kế thực sự được thừa kế (hoặc tài sản được công nhận là di chúc và thuộc sở hữu nhà nước). Điều này có nghĩa là sẽ có người gửi thông báo bán phòng cho (người thừa kế hoặc người quản lý). Khi nộp hồ sơ bán phòng để đăng ký, cần phải đính kèm với đó không chỉ thông báo và sự từ bỏ của những người thừa kế mà còn cả quyết định cụ thể của tòa án.
Làm thế nào để bỏ qua quyền từ chối đầu tiên
Một tình huống có thể nảy sinh khi người bán cổ phần đã ký hợp đồng và thời hạn sắp hết, không còn thời gian để tìm kiếm hàng xóm và nhận ra họ đã mất tích. Sau đó, bạn có thể thử một cách giải quyết khác.
Nhiệm vụ là làm cho người mua được tìm thấy trở thành chủ sở hữu của một căn phòng trong căn hộ chung cư. Điều này được thực hiện bằng cách sử dụng chứng thư quà tặng. Người bán phòng chia cho người mua một phần nhỏ quyền đối với phòng của mình. Nhận xong, người mua trở thành người thứ ba, người ngoài, hàng xóm trong chung cư như những người khác. Điều này có nghĩa là để bán cho anh ta một căn phòng, bạn không cần phải tuân theo quyền từ chối đầu tiên.
Tất nhiên, giống như các “kế hoạch xám” khác, tùy chọn này đòi hỏi sự thận trọng và chỉ có sự tham gia của những người đáng tin cậy. Nếu không, bạn có nguy cơ bị bỏ lại một tài sản đáng kinh ngạc: căn phòng không chỉ nằm trong một căn hộ chung mà còn thuộc quyền sở hữu chung.
Thoạt nhìn, cũng có một phương pháp đơn giản hơn: chỉ cần tặng phòng cho bên thứ ba, trên thực tế là tiến hành mua bán, nhưng không chính thức hóa việc chuyển tiền dưới bất kỳ hình thức nào. Tuy nhiên, tùy chọn này có một nhược điểm nghiêm trọng so với tùy chọn trước. Một giao dịch giả tạo tặng phòng, che đậy việc mua bán, có thể bị một người hàng xóm trong căn hộ chung cư thách thức và yêu cầu chuyển giao các quyền trong giao dịch này cho anh ta. Việc thỏa thuận tặng một phần quyền có phòng về mặt hình thức không ảnh hưởng gì đến quyền và nghĩa vụ của những người hàng xóm trong căn hộ chung cư.
Một cách khác để tránh quyền từ chối đầu tiên là thực hiện quyền lưu giữ. Đây là một trong những cách mà người cho vay có thể lấy lại tiền của bạn. Cần chuẩn bị hợp đồng vay vốn với người mua tiềm năng và hợp đồng thế chấp (việc hoàn trả khoản vay hư cấu được đảm bảo bằng tài sản thế chấp rất thật là một căn phòng trong căn hộ chung cư). Người bán phòng cố tình bỏ lỡ thời hạn trả nợ, điều này khiến người mua có quyền tịch thu tài sản thế chấp. Và quyền từ chối đầu tiên sẽ không có tác dụng trong trường hợp này.
Nhu cầu về phòng ổn định – giá thấp hơn đáng kể so với một căn hộ đầy đủ tiện nghi. Nhưng giữa người bán và người mua có những người chủ hàng xóm. Làm thế nào để đàm phán với họ?
Các tài liệu cần thiết cho giao dịch
Trước khi chốt giao dịch, bạn cần đảm bảo rằng người bán có thể xác nhận quyền sở hữu phòng. Zemfira Karimova, luật sư tại công ty luật Afina, nói với CIAN: “Ngoài giấy tờ về tài sản, người bán phải cung cấp hộ chiếu địa chính và kỹ thuật của tài sản, giấy chứng nhận không nợ tiền điện nước”.
Thủ tục bán phòng trong căn hộ chung cư cũng quy định người bán phải thông báo cho hàng xóm (chủ sở hữu căn hộ khác) về việc bán phòng và ghi rõ giá cả. Thông báo bán phòng được lập thành văn bản với đầy đủ các thông tin cần thiết: họ tên và địa chỉ phòng người nhận, họ tên người gửi kèm địa chỉ phòng, tin nhắn về việc bán phòng.
Cũng cần phải có sự đồng ý của cơ quan giám hộ và ủy thác nếu các chủ sở hữu căn hộ khác bao gồm công dân mất năng lực hoặc trẻ vị thành niên.
Cách bán phòng khi không có sự đồng ý của hàng xóm
Đôi khi các chủ sở hữu mặt bằng khác trong căn hộ tránh nhận được thông báo. Vậy làm thế nào bạn có thể khiến hàng xóm của mình từ bỏ quyền ưu tiên mua hàng của họ?
Việc “trốn tránh” của những người đồng sở hữu “căn hộ chung cư” sẽ không ảnh hưởng đến khả năng bán phòng dưới bất kỳ hình thức nào, bởi người bán chỉ có nghĩa vụ thông báo về việc mua bán và có biên lai thông báo gửi từ bưu điện. Ngày nộp thông báo sẽ được coi là ngày nhận được thư tại bưu điện của chủ sở hữu. Theo luật, sự im lặng từ phía hàng xóm sẽ bị coi là từ chối mua hàng nên bạn phải tính 30 ngày kể từ ngày này và mạnh dạn chính thức hóa việc mua bán.
Điều xảy ra là người bán không biết hàng xóm của mình hiện đang sống ở đâu. Trong trường hợp này, bạn cũng phải gửi thông báo đến địa chỉ căn hộ chung cư. Và tính 30 ngày kể từ ngày nhận được thư ở bưu điện chủ nhà rồi bán. Biên lai gửi thư sẽ cần phải được cung cấp cho cơ quan đăng ký.
"CHÚNG TA RẤT MAY MẮN"
“Mệt mỏi vì phải trả tiền thuê nhà cho người lạ, năm 2014, vợ chồng tôi cuối cùng quyết định mua một căn phòng trong một chung cư ở Moscow. May mắn thay, ở quê tôi có căn hộ một phòng riêng. Số tiền bán chỉ đủ mua một phòng trong căn hộ hai phòng. Người thân đã cố gắng can ngăn tôi mua hàng như vậy trong một thời gian dài và khuyên tôi nên thế chấp. Nhưng chúng tôi đã nhất quyết theo ý mình, và chúng tôi đã rất may mắn - sau những thủ tục hành chính liên quan đến giấy tờ, cuối cùng chúng tôi đã giải quyết được với một cặp vợ chồng đã nghỉ hưu, những người thường xuyên đến ngôi nhà nông thôn của họ. Theo thời gian, số tiền tiết kiệm của chúng tôi tăng lên và chúng tôi đã thuyết phục được họ bán căn phòng thứ hai.”
Valeria, Mátxcơva.
Bạn có cần một công chứng viên?
Giao dịch với phòng được thực hiện thông qua công chứng viên. Các bên ký hợp đồng mua bán, mọi giấy tờ đều có công chứng. Tiếp theo, người mua gửi tiền đặt phòng vào kho. Sau đó tất cả tài liệu sẽ được gửi đến Rosreestr để đăng ký quyền sở hữu. Và chỉ sau khi người mua nhận được thỏa thuận từ Rosreestr kèm theo ghi chú về việc chuyển giao quyền, người bán mới có thể rút tiền của mình khỏi tế bào.
2-3 TRIỆU RÚP MỖI PHÒNG
Ngưỡng tối thiểu để mua phòng “sạch” ở Moscow (có một chủ, bị hàng xóm từ chối, v.v.) bắt đầu từ 1,6-1,7 triệu rúp, phần lớn nguồn cung tập trung ở ngân sách từ 2 đến 3 triệu rúp.
Đối với người mua: ưu và nhược điểm
Một căn phòng là một lựa chọn tốt cho những người chưa tiết kiệm tiền để mua một ngôi nhà riêng và không muốn giải quyết vấn đề thế chấp. Việc mua hàng như vậy giúp bạn có thể đăng ký thường trú, đến phòng khám và đăng ký cho trẻ đi học. Tuy nhiên, mua phòng và mua căn hộ không giống nhau.
Ưu điểm quan trọng nhất của phòng là giá cả. Theo công ty Best-Novostroy, ngưỡng tối thiểu để mua phòng “sạch” ở Moscow (có một chủ sở hữu, bị hàng xóm từ chối, v.v.) bắt đầu từ 1,6-1,7 triệu rúp, trong khi phần lớn nguồn cung tập trung ở ngân sách từ 2 đến 3 triệu rúp. Giá trung bình cho mỗi mét vuông phòng là khoảng 178,5 nghìn rúp. Để so sánh: trên thị trường thứ cấp có một căn hộ nhỏ có diện tích lên tới 20 mét vuông. m có giá từ 3,8 triệu rúp. Giá trung bình mỗi mét vuông (không bao gồm các khu vực của Khu hành chính trung tâm) là 196.632 rúp.
Ngoài ra, nếu bạn có một căn phòng nhỏ hơn 20 mét vuông. m, và đây là tài sản duy nhất, việc khấu trừ thuế sẽ được áp dụng cho nó và sẽ không cần phải nộp thuế.
Tuy nhiên, một thỏa thuận béo bở như vậy cũng có nhược điểm của nó. Ngoài điều hiển nhiên - sống chung với người lạ và đôi khi không phải lúc nào cũng là những người dễ chịu, còn có những khía cạnh pháp lý. Đặc biệt, nếu bạn mua một căn phòng với mục đích cho thuê thì bạn cần lưu ý rằng bạn không thể chuyển người thuê vào đó nếu không có sự đồng ý của chủ sở hữu khác. Cũng vì lý do đó mà việc bán phòng rất phức tạp.
Bán một căn hộ bình thường dễ như bóc vỏ quả lê, nhưng chủ sở hữu các phòng chung phải tuân theo một thủ tục đặc biệt cho thủ tục này. IRR.ru sẽ cho bạn biết những đặc điểm khi bán căn hộ chung cư.
Chỉ chủ sở hữu
Chỉ chủ sở hữu trực tiếp của tài sản mới có thể bán phòng. Nếu một cư dân đã sống trong căn hộ chung cư đã lâu nhưng chưa tư nhân hóa căn hộ thì không được bán phòng vì pháp luật nghiêm cấm các giao dịch thương mại với bất động sản nhà ở không tư nhân hóa.
Quyền ưu tiên mua hàng
Việc bán tài sản thuộc quyền sở hữu chung được quy định bởi Nghệ thuật. 250 phần đầu tiên của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Theo nội dung của nó, người sở hữu cổ phần trong căn hộ chung cư có lợi thế hơn người khác khi mua phần cổ phần được bán.
Trong trường hợp này, chủ sở hữu số cổ phần còn lại chỉ nhận được lợi thế về mặt giao dịch chứ không phải về mặt quy định của nó. Nghĩa là, giá cả và điều kiện mua bán phòng là như nhau đối với cả bên thứ ba và các chủ sở hữu cổ phần khác.
Thông báo chủ sở hữu
Giai đoạn đầu tiên của việc bán phòng trong căn hộ chung cư sẽ là xác định người mua.
Để thông báo cho chủ sở hữu và tìm hiểu quyết định của họ liên quan đến việc mua hàng, bạn cần gửi thư thông báo kèm theo các điều khoản giao dịch qua đường bưu điện đến địa chỉ của họ. Cũng có thể đích thân đưa từng chủ sở hữu đến công chứng viên và ghi lại câu trả lời.
Bạn có thể tìm ra ai sở hữu cổ phần của một căn hộ chung bằng cách sử dụng bản trích xuất do Rosreestr phát hành.
Sau khi nhận được thư, các chủ sở hữu khác của căn hộ chung cư có thể:
- Báo cáo ý định mua cổ phiếu của bạn. Trong trường hợp này, người bán có nghĩa vụ ký kết giao dịch với chủ sở hữu sẵn sàng. Nếu một số chủ sở hữu căn hộ muốn mua một phòng, người bán, theo quyết định riêng của mình, sẽ chọn ai trong số họ để thực hiện việc mua bán.
- Bỏ qua lời đề nghị. Nếu ít nhất một trong các chủ sở hữu không trả lời thư thì người bán phòng phải đợi 30 ngày. Sau khoảng thời gian này, hành động của chủ sở hữu phớt lờ được coi là từ chối mua, sau đó cổ phần có thể được bán.
- Viết lời từ chối. Chủ sở hữu có thể từ chối hoàn tất giao dịch bằng văn bản. Hơn nữa, nếu tất cả các chủ sở hữu đăng ký từ chối, người bán có quyền bắt đầu tìm kiếm ngay sau khi nhận được phản hồi tiêu cực từ tất cả các chủ sở hữu.
Xin lưu ý rằng mọi người có thể sống trong các căn hộ chung cư theo hợp đồng thuê nhà xã hội. Trong trường hợp này, thông báo phải được gửi đến chính quyền thành phố đã cung cấp nhà ở cho hàng xóm.
Nếu bạn gặp vấn đề
Có nhiều cách để vượt qua quan liêu. Lựa chọn đầu tiên là cấp chứng thư tặng quà cho người mua theo kế hoạch và nhận tiền tạm tha. Đây là một kế hoạch rủi ro vì chủ sở hữu mới có thể không trả số tiền đã thỏa thuận.
Phương án thứ hai là cấp giấy tờ tặng cho chỉ một phần nhỏ căn phòng, sau đó bán phần còn lại cho người mua với tư cách là một trong những chủ sở hữu căn hộ chung cư. Hình thức này an toàn hơn cho người bán vì theo hợp đồng mua bán, các bên có nghĩa vụ được hỗ trợ bởi các văn bản pháp luật.
Bán cho bên thứ ba
Sau khi chủ sở hữu căn hộ chung cư từ chối mua cổ phần, việc mua bán diễn ra theo cách thông thường: họ tìm người mua, thu thập hồ sơ và lập biên bản mua bán.
Tài liệu cần thiết:
- Hộ chiếu của hai bên tham gia giao dịch;
- Giấy tờ xác nhận quyền sở hữu phòng của người bán;
- Tài liệu kỹ thuật và địa chính;
- Giấy chứng nhận xác nhận không có người đăng ký trong phòng và không có khoản nợ trên hóa đơn điện nước;
- Giấy tờ xác nhận việc thực hiện quyền ưu tiên mua trước của chủ sở hữu căn hộ chung cư (từ chối có xác nhận của công chứng và thông báo).
Điều quan trọng là phải hoàn tất giao dịch theo các điều khoản giống như các điều khoản được chỉ định cho các chủ sở hữu khác. Giá có thể cao hơn giá gốc hoặc bằng. Nếu giá thấp hơn, chủ sở hữu căn hộ có quyền nộp đơn lên tòa án và tuyên bố giao dịch này là trái pháp luật.
Ngoài ra thì nó tốt đầu tư tiền. Để việc mua lại này có lãi, bạn cần suy nghĩ cẩn thận mọi thứ và thực hiện một số hành động. Chúng ta sẽ nói về điều này chi tiết hơn.
Bạn có cần một nhà môi giới bất động sản?
Trước hết, bạn cần phải quyết định Ai sẽ chọn phòng, kiểm tra hồ sơ và hoàn tất giao dịch.
Có thể làm điều này bản thân anh ấy hoặc liên hệ Cơ quan bất động sản.
Điều đáng đánh giá là bạn có đủ kiến thức và thời gian để thực hiện quá trình này hay không.
QUAN TRỌNG! Cần nhớ rằng người môi giới bất động sản của người bán là không phải người môi giới của bạn. Anh ta chỉ bảo vệ lợi ích của khách hàng và chúng thường trái ngược với lợi ích của bạn.
Khi làm việc với công ty môi giới bất động sản quan trọng Thảo luận các yêu cầu của bạn đối với tài sản đã chọn với đại lý càng chi tiết càng tốt.
Bằng cách này, sự hợp tác của bạn sẽ đạt được hiệu quả cao nhất.
Khi đưa ra lựa chọn của riêng mình, bạn cần xem tất cả các nền tảng quảng cáo trong thành phố một cách kịp thời. Đừng bỏ bê và có thể có sự giúp đỡ từ bạn bè. Có thể một trong số họ hoặc bạn bè của họ chỉ bán những thứ bạn cần. Ngoài ra, bạn có thể đăng quảng cáo về việc mua một căn hộ.
Chọn phòng
Một trong những tiêu chí chính để chọn phòng là sự đầy đủ của hàng xóm tương lai. Khi kiểm tra tài sản bạn đang mua, bạn nên trao đổi với họ và thảo luận về các quy tắc chung sống. Nếu họ không liên lạc hoặc cư xử hung hăng thì tốt hơn nên chọn một biến thể khácđể mua hàng.
Không kém phần quan trọng là hạ tầng huyện.
Cách các điểm dừng phương tiện giao thông công cộng một đoạn ngắn, có trường học, bệnh viện và các cửa hàng trong khoảng cách đi bộ, sân được chăm sóc cẩn thận - tất cả những điều này sẽ không chỉ khiến bạn ở lại đây thoải mái hơn, nhưng cũng sẽ giúp đỡ nếu cần thiết một cách nhanh chóng và có lợi nhuận bán phòng.
Ngoài ra, bạn nên kiểm tra cẩn thận ngôi nhà, căn hộ và chính căn phòng đó. Mùi khó chịu và hộp thư bị hỏng ở lối vào có thể làm giảm đáng kể chất lượng cuộc sống và trở thành trở ngại cho việc bán hoặc cho thuê phòng thành công.
Căn hộ cần đánh giá tình trạng liên lạcở những khu vực chung.
Làm thế nào để buộc hàng xóm tham gia sửa chữa một cách thiết thực không thể nào, và bạn có thể phải làm lại mọi thứ bằng chi phí của mình hoặc sống giữa hệ thống dây điện phát ra tia lửa điện và hệ thống ống nước bị rò rỉ.
Danh sách các tài liệu cần thiết
Trước khi mua phòng bạn cần đọc tài liệu mà người bán phải xuất trình để hoàn tất giao dịch. Để ký kết hợp đồng mua bán bạn cần:
Để tránh những bất ngờ khó chịu Bạn có thể xem giấy chứng nhận không nợ thuế, phí và hóa đơn tiện ích.
Nếu người bán quá già hoặc hành vi của anh ta có vấn đề, bạn có thể yêu cầu xem giấy chứng nhận của phòng khám tâm thần kinh và cai nghiện ma túy.
Tất nhiên, không ai có nghĩa vụ phải xuất trình các chứng chỉ này, nhưng nhất quyết từ chối xuất trình chúng. nên cảnh báo.
Để đăng ký hợp đồng mua bán, người mua cũng phải có tài liệu. Cái này hộ chiếu có hiệu lực(đối với những người dưới 14 tuổi - giấy khai sinh) và sự đồng ý có công chứng từ vợ/chồng của bạn (nếu bạn đã kết hôn).
Bạn nên chú ý đến điều gì?
Trước hết, bạn cần chú ý đến sự có mặt của tài liệu trong gói hàng công chứng từ chối từ quyền mua của các đồng sở hữu căn hộ. 
Ngoài ra, bạn cần đảm bảo rằng giá mà bạn mua phòng là phù hợp. không ít hơn nêu rõ trong lời từ chối.
Với sự có mặt của đồng sở hữu nhỏ cần có sự cho phép của cơ quan giám hộ để thực hiện giao dịch.
QUAN TRỌNG! Trong trường hợp không có văn bản từ chối được thực hiện chính xác, cơ quan có thẩm quyền có thể đăng ký giao dịch, người mua sẽ nhận được giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu và người bán sẽ nhận được số tiền do mình phải trả.
Nhưng sau này các bên quan tâm có thể thách thức thỏa thuận tại tòa án. Sau khi thỏa mãn yêu cầu của họ người mua phải chịu rủi ro không có tài sản và có triển vọng không chắc chắn về việc trả lại tiền.
Sẽ là một ý tưởng tốt nếu kiểm tra sự hiện diện của đăng ký trong phòng vào thời điểm tư nhân hóa, nhưng không phải những cư dân tham gia vào đó, vì họ có quyền cư trú suốt đời, bất kể ai là chủ sở hữu của tài sản này. Bạn có thể tìm hiểu bằng cách đọc trích lục lưu trữ từ sổ đăng ký nhà.
Thật không may, với biên nhận của nó, họ có thể Vấn đề phát sinh, vì do luật bảo vệ dữ liệu cá nhân nên nó thường không được cung cấp ngay cả cho chủ sở hữu.
Về nguyên tắc, các nhà môi giới bất động sản có kết nối cần thiết, vì vậy trong trường hợp này bạn có thể sử dụng dịch vụ của họ.
Nếu vì lý do nào đó điều này là không thể thì Nên nói chuyện với hàng xóm của bạn người sống ở đây vào thời điểm tư nhân hóa, niên đại của nó có thể được tìm ra từ các tài liệu về quyền sở hữu.
Trong một số trường hợp, các rào cản có thể được áp đặt lên phòng dưới hình thức bảo lãnh hoặc bắt giữ. Cách tốt nhất để đảm bảo chúng không có sẵn là liên hệ với Companies House và đặt hàng trích từ Sổ đăng ký Nhà nước Thống nhất vào đối tượng bạn quan tâm.
Thiết kế nội thất
Để soạn nó một cách chính xác, bạn có thể xem mẫuđăng trên Internet hoặc liên hệ với một chuyên gia.
Trong anh ấy bạn phải chỉ địnhđối tượng của hợp đồng, chi phí và thủ tục thanh toán.
Quyền sở hữu phòng được chuyển giao chỉ sau khi đăng ký nhà nước về hợp đồng mua bán, để làm được điều này, bạn cần nộp hợp đồng và các tài liệu cần thiết cho chi nhánh Rosreestr.
Theo quy định, sau một thời gian nhất định, điều này khoảng ba tuần, bạn có thể nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu mới và trở thành chủ sở hữu hợp pháp của căn phòng của mình.
Thủ tục và phương thức thanh toán
Các tính toán phổ biến nhất đang sử dụng két sắt.
Trong trường hợp này không ai có nguy cơ bị bỏ lại mà không có tiền, vì vậy thỏa thuận với ngân hàng quy định các điều kiện đặc biệt để tiếp cận kho lưu ký.
Người bán hàng chỉ có quyền mở ô khi xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu đã bị hủy và người mua chỉ có thể trả lại tiền nếu người bán không xuất hiện trong một thời gian nhất định. Cái này bảo vệ cả hai đều khỏi sự gian lận có thể xảy ra bởi một trong các bên.
Mua bằng thế chấp
Một căn phòng, giống như một căn hộ, có thể được mua bằng thế chấp.
Ngoài danh sách các tài liệu trên, bạn sẽ cần hộ chiếu kỹ thuật và hành độngđịnh giá bất động sản bởi một chuyên gia độc lập.
Thông thường điều kiện của ngân hàng để cho vay là đăng ký bảo hiểm tính mạng của người đi vay và tài sản bị mất quyền sở hữu. Điều này đòi hỏi chi phí bổ sung.
Tốt nhất nên vay ngân hàng một tài khoản được mở hoặc một thẻ lương được phục vụ, điều này có thể trở thành cơ sở để giảm lãi suất khi thế chấp.
Tất nhiên, việc mua một căn phòng có nhiều khó khăn hơn việc mua một căn hộ. Nhưng tất cả những khó khăn của quá trình này sẽ được bù đắp nhiều hơn bằng niềm vui sở hữu ngôi nhà của riêng bạn, điều này có thể trở thành khởi đầu tuyệt vời mua một căn hộ riêng biệt.
Nếu bạn đã sở hữu bất động sản thì việc mua một căn phòng sẽ là đầu tư tốt vào tương lai của bạn. Một đối tượng được lựa chọn tốt sẽ không chỉ giúp tiết kiệm tiền mà còn tăng thêm. Ví dụ, thuê một phòng sẽ là một sự bổ sung tốt cho ngân sách gia đình.
Hơn nữa, nhờ thấp, so với các tài sản, chi phí, phòng khác dễ bán, điều này cho phép, nếu cần, nhận được tiền mặt đủ nhanh.
