Welke documenten zijn nodig om een kamer in een gemeenschappelijk appartement te verkopen? We bestuderen de valkuilen bij het kopen van een kamer in een appartement

22.05.2024

Eén van de lastige praktijkvraagstukken op het gebied van vastgoedomzet is de verkoop van een kamer in een gemeenschappelijk appartement. Naast moeilijkheden bij de verkoop van een object dat niet het meest interessant is op de vastgoedmarkt, wordt de verkoper geconfronteerd met de problemen bij het opstellen van documenten voor de verkoop van een kamer in een gemeenschappelijk appartement: het verduidelijken van de status van het appartement, met inachtneming van het voorkeursrecht op koop.

Wat is een gemeenschappelijk appartement: praktisch en juridisch inzicht

We hebben gemeenschappelijke appartementen geërfd van de ‘hervestiging’ van de jaren twintig en dertig. Toen werd de extra ruimte van burgers die in ruime appartementen woonden weggenomen: verschillende gezinnen werden naar kamers in hetzelfde appartement verhuisd. Gemeenschappelijke appartementen konden bestaan in de Sovjettijd, toen woningen voornamelijk eigendom waren van burgers op basis van sociale huur. Ze passen moeilijk in de Russische realiteit.

Tegenwoordig bevat de federale wetgeving geen definitie van een gemeenschappelijk appartement. Een idee hierover kan worden gegeven door een regionale regelgevende handeling - het doelprogramma "Hervestiging van gemeenschappelijke appartementen in St. Petersburg." Volgens dit programma is een gemeenschappelijk appartement met meerdere kamers een appartement dat bestaat uit vijf of meer woongebouwen (kamers) die eigendom zijn op basis van afzonderlijke overeenkomsten, transacties, andere acties waarin de wet voorziet, vijf of meer gebruikers en (of) eigenaren die geen lid zijn van dezelfde familie.

Bovendien is het noodzakelijk om een gemeenschappelijk appartement te onderscheiden van een appartement in gemeenschappelijk gedeeld eigendom: in tegenstelling tot laatstgenoemde heeft in een “gemeenschappelijk appartement” elke bewoner recht op een specifieke kamer, en bij gedeeld eigendom alleen op gemeenschappelijke ruimtes (keuken, badkamer). ). Het recht van gedeeld eigendom van het gemeenschappelijke deel van het appartement volgt het lot van de kamer: elke volgende koper krijgt hetzelfde aandeel in het recht op het gemeenschappelijke pand dat de verkoper had.

Een gemeenschappelijk appartement is dus een appartement dat wordt gekenmerkt door de volgende kenmerken:

Er wonen verschillende gezinnen die afzonderlijk betalen voor nutsvoorzieningen (verschillende persoonlijke rekeningen bij dienstverlenende organisaties);
elke huurder of familie beschikt over een aparte kamer (eigendom of sociale huur), gemeenschappelijke ruimtes van alle bewoners zijn in gedeeld eigendom of worden gebruikt door sommigen met recht op sociale huur;
elke huurder heeft op een aparte wettelijke basis (overeenkomst, bestelling) onafhankelijk van andere huurders het recht op een kamer verworven.

Welke kamers kunnen er in een gemeenschappelijk appartement zijn, is verkoop altijd mogelijk?

Tegenwoordig zijn er zowel volledig geprivatiseerde “gemeenschappelijke appartementen” als appartementen met geprivatiseerde kamers, en sommige hebben een sociale huurprijs.

De verkoop vertegenwoordigt de uitoefening van de beschikkingsbevoegdheid, een van de belangrijkste bevoegdheden waarover de eigenaar beschikt. Daarom kan alleen de eigenaar of een door hem gemachtigde persoon een kamer in een gemeenschappelijk appartement verkopen. Dat wil zeggen, als een burger een kamer wil verkopen, moet de kamer door hem worden geprivatiseerd (als optie - gekocht of geërfd, gedoneerd).

De verkoop van een niet-geprivatiseerde kamer in een “gemeenschappelijk appartement” gebeurt alleen door deze in te ruilen voor dezelfde niet-geprivatiseerde woning. Uitwisseling is een specifieke overeenkomst tussen huurders van appartementen, waarin wordt voorzien door de Huisvestingscode van de Russische Federatie. Ondanks het feit dat het contract door huurders wordt ondertekend, wordt de belangrijkste rol daarin gespeeld door verhuurders-eigenaren van woningen (lokale bestuursorganen die gemeentelijk onroerend goed beheren). Zonder toestemming van beide verhuurders is het onmogelijk om een niet-geprivatiseerde kamer in een gemeenschappelijk appartement te ruilen voor een andere niet-geprivatiseerde woning

Voorkeursrecht tot aankoop van een gemeenschappelijk appartement

De verkoop van een geprivatiseerde kamer in een gemeenschappelijk appartement aan een externe koper wordt bemoeilijkt door de noodzaak om het voorkeursrecht van de buren van het appartement te respecteren. Buren kunnen besluiten tot aankoop, een weigering schrijven of een maand lang zwijgen vanaf het moment dat ze het aanbod ontvangen. Door de aanwezigheid van een schriftelijke weigering of bevestiging van het stilzwijgen van de buren binnen 1 maand kunt u een transactie met een derde partij voltooien.

Dit betekent dat u, voordat u uw woning aan een derde koper verkoopt, deze tegen dezelfde prijs en tegen vergelijkbare voorwaarden aan uw buren moet aanbieden. Het is noodzakelijk om alleen schriftelijk aan te bieden (dit is een verplichte vereiste van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie), bij voorkeur per post, met een brief met een lijst van de inhoud en een kennisgeving van levering.

Helaas komt het vaak voor dat buren de verkoop van een kamer proberen uit te stellen, in de hoop de prijs te verlagen of de kamer zelfs voor onbepaalde tijd leeg te laten staan. Of de buren wonen niet in het ‘gemeenschappelijke appartement’: het is niet duidelijk waar ze moeten zoeken en hoe ze de verkoop van de kamer moeten melden. U hoeft echter niet bang te zijn voor een dergelijke situatie.

Wie moet ik op de hoogte stellen van de verkoop van een appartement?

Ten eerste is het de moeite waard om uit te zoeken wie van je buren het voorkeursrecht heeft om een kamer te kopen (misschien wonen sommigen van hen op basis van sociale huur, leningsovereenkomsten, huur - je hoeft de verkoop niet met dergelijke buren te coördineren ).

Informatie van Rosreestr helpt hierbij: een uittreksel over alle rechten op een specifiek eigendom en over alle auteursrechthebbenden. Meldingen worden alleen verzonden naar de eigenaren van kamers in het gemeenschappelijke appartement. Als blijkt dat er niet-geprivatiseerde kamers in het appartement zijn, moet een verkoopbericht naar de gemeentelijke vastgoedbeheerder worden gestuurd.

Het is de moeite waard om aandacht te besteden aan de situatie met de minderjarige eigenaar van de kamer. De wet verdeelt minderjarigen in twee categorieën. De eerste, kinderen jonger dan 14 jaar, hebben geen burgerlijke rechtsbevoegdheid, wat betekent dat de beslissing om een kamer te kopen of te weigeren moet worden ondertekend door ouders, adoptieouders of voogden. Kinderen van 14 tot 18 jaar hebben een beperkte handelingsbekwaamheid: zij zullen zelf hun wil uiten, maar met toestemming van hun ouders. Daarom bevat het antwoord namens het kind op uw verkoopaankondiging één handtekening (van de ouder van het kind) als het kind jonger is dan 14 jaar; en twee handtekeningen (van het kind en de ouder) als het kind ouder is dan 14 jaar. Bovendien wordt de uitvoering van de eigendomsrechten van minderjarigen gecontroleerd door de voogdij- en trustautoriteiten: zij zullen ook schriftelijke goedkeuring vereisen.

Kent u uw rechten niet?

Hoe om te gaan met de verkoop van een kamer bij problemen met de buren?

De verkoop van een kamer kan worden uitgesteld vanwege de volgende redenen die verband houden met buren:

buren weigeren bericht van verkoop te ontvangen,
buren ontvangen bericht van de verkoop, maar zwijgen,
de locatie van de eigenaar van de volgende kamer is onbekend,
de eigenaar van de volgende kamer woont in een andere stad.

Al deze problemen kunnen worden opgelost.

Afmelden voor het ontvangen van meldingen

Als uw buren uw brief weigeren te ontvangen, wordt deze aan u teruggestuurd. Op de envelop zal een Russische postzegel staan die aangeeft dat de geadresseerde “weigerde deze te ontvangen.” Door deze envelop aan Rosreestr te tonen bij het registreren van de transactie, kunt u bevestigen dat de melding is verzonden en of de buurman deze heeft genegeerd.

Buren negeren meldingen

Als een buurman een verkoopaankondiging ontvangt, maar daar op geen enkele wijze op reageert, dient u de hulp van een notaris in te roepen. De notaris zal de melding waarmerken en opnieuw versturen. Als uw buurman zwijgt, kunt u van een notaris een document (certificaat) verkrijgen waarin wordt bevestigd dat er een melding over een bepaalde inhoud is verzonden, dat de buurman deze heeft ontvangen of dat de buurman niet heeft gereageerd. En met dit certificaat gaat u het contract voor de verkoop van de kamer aan Rosreestr voorleggen.

Gebrek aan buren en informatie over hun locatie

Je zult moeten sleutelen aan de vermiste buurman. Het is noodzakelijk om hem via de rechtbank als vermist te erkennen. De basis hiervoor is het ontbreken van informatie over de buurman gedurende 1 jaar.

In de aanvraag tot erkenning als vermist moet worden aangegeven dat de reden om naar de rechter te stappen de noodzaak was om het voorkeursrecht op de aankoop van een kamer te respecteren (anders zal de rechtbank de aanvraag niet in behandeling nemen). Als bewijs kunt u bij de aanvraag een uittreksel uit het huisregister en reacties van adressenbureaus voegen. De rechtbank zal getuigen ondervragen (buren en familieleden van de afwezige burger) en vragen sturen naar de plaatsen van zijn vermoedelijke locatie.

Als de vermiste buurman nooit wordt gevonden, zal de rechtbank een beheerder aanstellen voor zijn eigendommen, inclusief het appartement. En dan kunt u een melding naar de manager sturen en een reactie van hem ontvangen.

De eigenaar van de volgende kamer woont in een andere stad

Als de eigenaar van de aangrenzende kamer het niet erg vindt om een verkoopbericht te ontvangen en bereid is daarop te reageren (de kamer kopen of weigeren te kopen), maar ver weg woont, zul je via een notaris moeten handelen. Laat hem, nadat hij uw bericht heeft ontvangen, zijn antwoord bij een notaris laten bekrachtigen en u dit per post toesturen. Met een notariële verklaring van afstand kunt u een transactie uitvoeren met een derde koper.

De eigenaar van de volgende kamer is overleden en de erfgenaam komt niet in de erfenis

Dit is de meest problematische situatie. Als u dit tegenkomt, moet u een oplossing zoeken (we bespreken ze hieronder) of een originele stap zetten: een claim indienen bij de rechtbank om de kamer van de overledene te erkennen als eigendom van de overledene en de lokale autoriteiten verplichten deze op hun balans te zetten.

Als resultaat van het proces zal worden vastgesteld welke erfgenaam daadwerkelijk de erfenis is aangegaan (of wordt het onroerend goed erkend als vervreemd en toebehorend aan de staat). Dit betekent dat er iemand is aan wie u de verkoop van de kamer kunt melden (de erfgenamen of de administratie). Bij het indienen van documenten voor de verkoop van een kamer voor registratie, zal het nodig zijn om niet alleen een kennisgeving en een afstandsverklaring van de erfgenamen, maar ook de gespecificeerde rechterlijke beslissing bij te voegen.

Hoe het recht van eerste weigering te omzeilen

Er kan zich een situatie voordoen waarin de verkoper van het aandeel een deal heeft gesloten en de deadlines lopen, er geen tijd is om buren te zoeken en ze als vermist te erkennen. Dan kunt u een oplossing proberen.
De taak is om van de gevonden koper dezelfde eigenaar te maken van een kamer in een gemeenschappelijk appartement. Dit gebeurt via een schenkingsakte. De verkoper van de kamer geeft de koper een klein deel van het recht op zijn kamer. Na ontvangst wordt de koper van een derde partij, een buitenstaander, een buurman in een gemeenschappelijk appartement zoals de anderen. Dit betekent dat u, om hem een kamer te verkopen, niet hoeft te voldoen aan het recht van eerste weigering.

Natuurlijk vereist deze optie, net als andere “grijze schema’s”, voorzichtigheid en de deelname van alleen vertrouwde personen. Anders loop je het risico dat je een geweldig pand achterlaat: de kamer bevindt zich niet alleen in een gemeenschappelijk appartement, maar zal ook in gedeeld eigendom zijn.

Er is op het eerste gezicht ook een eenvoudigere methode: de kamer eenvoudigweg aan een derde partij schenken, feitelijk de verkoop uitvoeren, maar de geldoverdracht op geen enkele manier formaliseren. Deze optie heeft echter een ernstig nadeel vergeleken met de vorige. Een schijntransactie waarbij een kamer wordt geschonken, waardoor een aan- en verkoop wordt verdoezeld, kan worden aangevochten door een buurman in een gemeenschappelijk appartement en eisen dat de rechten uit deze transactie aan hem worden overgedragen. De overeenkomst tot schenking van een aandeel in het recht op een kamer doet formeel geen afbreuk aan de rechten en plichten van buren in een gemeenschappelijk appartement.

Een andere manier om het recht van eerste weigering te omzeilen is het uitoefenen van het retentierecht. Dit is een van de manieren waarop kredietverstrekkers uw geld terug kunnen krijgen. Het is noodzakelijk om een leningsovereenkomst met een potentiële koper en een onderpandovereenkomst op te stellen (de terugbetaling van de fictieve lening wordt gewaarborgd door het zeer reële onderpand van een kamer in een gemeenschappelijk appartement). De verkoper van de kamer mist opzettelijk de termijn voor het terugbetalen van de lening, waardoor de koper het recht krijgt beslag te leggen op het verhypothekeerde goed. En het recht van eerste weigering zal in dit geval niet werken.

De vraag naar kamers is stabiel – de prijs is aanzienlijk lager dan voor een volwaardig appartement. Maar tussen de verkoper en de koper zijn er naburige eigenaren. Hoe met hen onderhandelen?

Documenten die nodig zijn voor de transactie

Voordat je de deal sluit, moet je ervoor zorgen dat de verkoper het eigendom van de kamer kan bevestigen. “Naast eigendomsdocumenten moet de verkoper een kadastraal en technisch paspoort van het onroerend goed overleggen, en een certificaat van afwezigheid van schulden op energierekeningen”, vertelde Zemfira Karimova, een advocaat bij advocatenkantoor Afina, aan CIAN.

In de procedure voor het verkopen van een kamer in een gemeenschappelijk appartement is tevens bepaald dat de verkoper de buren (andere appartementeigenaren) op de hoogte moet stellen van de verkoop van de kamer, onder vermelding van de prijs. Een bericht van verkoop van een kamer wordt schriftelijk opgemaakt met alle nodige gegevens: de volledige naam en het adres van de kamer van de ontvanger, de volledige naam van de afzender met het adres van de kamer, een bericht over de verkoop.

De toestemming van de voogdij- en trustautoriteiten is ook vereist als zich onder de appartementseigenaren ook wilsonbekwame burgers of minderjarigen bevinden.

Hoe een kamer te verkopen zonder toestemming van de buren

Soms vermijden andere eigenaren van gebouwen in het appartement het ontvangen van meldingen. Hoe kunt u uw buren dan zover krijgen dat zij afstand doen van hun voorkeursrecht?

De “ontduiking” van de mede-eigenaren van het “gemeenschappelijke appartement” heeft op geen enkele manier invloed op de mogelijkheid om de kamer te verkopen, omdat de verkoper alleen verplicht is om kennis te geven van de verkoop en ontvangstbewijzen te hebben voor meldingen verzonden vanaf het postkantoor. De datum van indiening van de kennisgeving wordt beschouwd als de datum van ontvangst van de brief op het postkantoor van de eigenaar. Volgens de wet wordt stilte van de kant van de buurman beschouwd als een weigering om te kopen, dus je moet 30 dagen vanaf deze datum rekenen en de verkoop stoutmoedig formaliseren.

Het komt voor dat de verkoper niet weet waar zijn buren momenteel wonen. In dit geval moet u ook een melding sturen naar het adres van het gemeenschappelijke appartement. En tel 30 dagen vanaf de datum van ontvangst van de correspondentie op het postkantoor van de eigenaar en verkoop vervolgens. Ontvangsten voor het verzenden van correspondentie moeten aan de griffie worden verstrekt.

“WIJ HEBBEN HEEL GELUK”

“Ik was het zat om vreemden te betalen voor huurwoningen en in 2014 besloten mijn man en ik uiteindelijk een kamer te kopen in een gemeenschappelijk appartement in Moskou. Gelukkig had ik in mijn geboortestad mijn eigen eenkamerappartement. Het geld uit de verkoop was net genoeg om een kamer in een tweekamerappartement te kopen. Familieleden probeerden mij lange tijd van een dergelijke aankoop af te brengen en adviseerden mij een hypotheek af te sluiten. Maar we stonden er alleen op, en we hadden veel geluk: na administratieve rompslomp met documenten kwamen we uiteindelijk terecht bij een gepensioneerd echtpaar dat vaak naar hun datsja ging. In de loop van de tijd namen onze besparingen toe en slaagden we erin hen over te halen de tweede kamer te verkopen.”

Valeria, Moskou.

Heeft u een notaris nodig?

Transacties met kamers worden uitgevoerd via een notaris. Partijen ondertekenen de koop- en verkoopovereenkomst, alle documenten worden gecertificeerd. Vervolgens stort de koper geld voor de kamer in de depot. Vervolgens wordt alle documentatie naar Rosreestr gestuurd voor eigendomsregistratie. En pas nadat de koper een akkoord van Rosreestr heeft ontvangen met een aantekening over de overdracht van rechten, kan de verkoper zijn geld uit de cel opnemen.

2-3 MILJOEN RUBEL PER KAMER

De minimumdrempel voor de aankoop van "schone" kamers in Moskou (met één eigenaar, geweigerd door buren, enz.) Begint bij 1,6-1,7 miljoen roebel, het grootste deel van het aanbod is geconcentreerd in het budget van 2 tot 3 miljoen roebel.

Voor de koper: voor- en nadelen

Een kamer is een goede optie voor wie geen geld heeft gespaard voor een aparte woning en niet met een hypotheek te maken wil hebben. Een dergelijke aankoop maakt het mogelijk om permanente registratie te verkrijgen, een kliniek te bezoeken en kinderen op school in te schrijven. Het kopen van een kamer en het kopen van een appartement zijn echter niet hetzelfde.

Het belangrijkste voordeel van de kamers is de prijs. Volgens het bedrijf Best-Novostroy begint de minimumdrempel voor het kopen van "schone" kamers in Moskou (met één eigenaar, ontvangen weigering van buren, enz.) van 1,6-1,7 miljoen roebel, terwijl het grootste deel van het aanbod geconcentreerd is in de budget van 2 tot 3 miljoen roebel. De gemiddelde prijs per vierkante meter kamers is ongeveer 178,5 duizend roebel. Ter vergelijking: op de secundaire markt staat een klein appartement met een oppervlakte van maximaal 20 vierkante meter. m kosten vanaf 3,8 miljoen roebel. De gemiddelde prijs per vierkante meter (exclusief de regio's van het centrale administratieve district) is 196.632 roebel.

Als u bovendien een kamer van minder dan 20 m² heeft, kunt u m, en dit is het enige onroerend goed, wordt er een belastingaftrek op toegepast en hoeft er geen belasting te worden betaald.

Een dergelijke lucratieve deal heeft echter ook zijn nadelen. Naast het voor de hand liggende – samenwonen met vreemden en soms niet altijd prettige mensen, zijn er ook juridische aspecten. Als u een kamer koopt met het doel deze te verhuren, moet u er rekening mee houden dat u er geen huurders in kunt betrekken zonder de toestemming van andere eigenaren. Om dezelfde reden is de verkoop van kamers ingewikkeld.

Het verkopen van een gewoon appartement is net zo eenvoudig als het pellen van peren, maar eigenaren van gemeenschappelijke ruimtes moeten hiervoor een speciale procedure volgen. IRR.ru zal u vertellen welke functies er zijn bij de verkoop van een gemeenschappelijk appartement.

Alleen eigenaren

Alleen directe eigenaren van het pand kunnen kamers verkopen. Als een bewoner al langere tijd in een gemeenschappelijk appartement woont, maar het appartement nog niet heeft geprivatiseerd, kan hij de kamer niet verkopen, aangezien commerciële transacties met niet-geprivatiseerd residentieel vastgoed bij wet verboden zijn.

Voorkeursrecht tot koop

De verkoop van onroerend goed in gedeelde eigendom wordt geregeld door Art. 250 van het eerste deel van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. Volgens de inhoud hebben eigenaren van aandelen in gemeenschappelijke appartementen een voordeel ten opzichte van andere personen bij de aankoop van het verkochte aandeel.

In dit geval ontvangen de eigenaren van de resterende aandelen alleen een voordeel in termen van de transactie zelf, maar niet in de bepalingen ervan. Dat wil zeggen dat de prijs en voorwaarden voor de aan- en verkoop van een kamer voor zowel derden als andere aandeelhouders hetzelfde zijn.

Kennisgeving eigenaar

De eerste fase van het verkopen van een kamer in een gemeenschappelijk appartement is het identificeren van een koper.

Om de eigenaren op de hoogte te stellen en meer te weten te komen over hun beslissing over de aankoop, moet u kennisgevingsbrieven met de voorwaarden van de transactie per post naar hun adressen sturen. Ook is het mogelijk om elke eigenaar persoonlijk naar een notaris te brengen en het antwoord vast te leggen.

Wie de aandelen van een gemeenschappelijk appartement bezit, kunt u achterhalen met behulp van een uittreksel uitgegeven door Rosreestr.

Andere eigenaren van het gemeenschappelijke appartement kunnen na ontvangst van de brief:

Meld uw voornemen om een aandeel te kopen. In dit geval is de verkoper verplicht een transactie af te sluiten met de bereidwillige eigenaar. Als meerdere appartementeigenaren een kamer willen kopen, kiest de verkoper naar eigen inzicht met wie van hen de aan- en verkoop uitvoert.
Negeer het aanbod. Als tenminste één van de eigenaren niet op de brief reageert, moet de verkoper van de kamer 30 dagen wachten. Na deze periode worden de acties van de negerende eigenaar gezien als een weigering tot aankoop, waarna het aandeel kan worden verkocht.
Schrijf een weigering. De eigenaren kunnen weigeren de transactie schriftelijk af te ronden. Bovendien heeft de verkoper, als alle eigenaren een weigering registreren, het recht om onmiddellijk met de zoektocht te beginnen nadat hij een negatief antwoord van alle eigenaren heeft ontvangen.

Houd er rekening mee dat mensen in gemeenschappelijke appartementen kunnen wonen met een sociale huurovereenkomst. In dit geval moet de melding worden gestuurd naar de gemeente die de huisvesting aan de buren ter beschikking heeft gesteld.

Als u problemen heeft

Er zijn manieren om de administratieve rompslomp te omzeilen. De eerste optie is om een schenkingsakte af te geven aan de beoogde koper en het geld voorwaardelijk te ontvangen. Dit is een riskante regeling omdat de nieuwe eigenaar mogelijk het afgesproken bedrag niet betaalt.

De tweede optie is om slechts voor een klein deel van de kamer een schenkingsakte af te geven en de rest vervolgens aan de koper te verkopen als een van de eigenaren van het gemeenschappelijke appartement. Deze regeling is veiliger voor de verkoper, omdat partijen op grond van de koop- en verkoopovereenkomst verplichtingen hebben die worden ondersteund door juridische documenten.

Verkoop aan een derde partij

Nadat de eigenaren van het gemeenschappelijke appartement weigeren een aandeel te kopen, verloopt de verkoop op de gebruikelijke manier: ze zoeken een koper, verzamelen documenten en leggen een koop- en verkoopovereenkomst vast.

Vereiste documenten:

Paspoorten van beide partijen bij de transactie;
Documenten die het eigendom van de kamer door de verkoper bevestigen;
Technische en kadastrale documentatie;
Certificaten die bevestigen dat er geen mensen in de kamer zijn geregistreerd en dat er geen schulden zijn op de energierekeningen;
Documenten die de uitoefening van het voorkeursrecht van de eigenaren van het gemeenschappelijke appartement bevestigen (notarisgewaarmerkte weigeringen en kennisgevingen).

Het is belangrijk om de transactie af te ronden onder dezelfde voorwaarden als die voor andere eigenaren. De prijs kan hoger zijn dan de oorspronkelijke prijs of hetzelfde zijn. Als de prijs lager uitvalt, hebben de appartementeigenaren het recht om een verzoekschrift bij de rechter in te dienen en de transactie onrechtmatig te verklaren.

Bovendien is het goed geld investeren. Om deze overname winstgevend te maken, moet je alles goed doordenken en een aantal acties ondernemen. We zullen hier meer in detail over praten.

Heeft u een makelaar nodig?

Allereerst moet u beslissen WHO selecteert een kamer, controleert de documenten en voltooit de transactie.

Het is mogelijk om dit te doen zichzelf of contact opnemen makelaar.

Het is de moeite waard om te beoordelen of u over voldoende kennis en tijd beschikt om dit proces uit te voeren.

BELANGRIJK! Er moet aan worden herinnerd dat de makelaar van de verkoper dat is niet uw makelaar. Hij behartigt alleen de belangen van zijn cliënt, en die zijn vaak in strijd met uw belangen.

Wanneer u samenwerkt met een makelaarskantoor belangrijk Bespreek uw wensen voor de geselecteerde woning zo gedetailleerd mogelijk met de makelaar.

Op deze manier zal uw samenwerking het meest vruchtbaar zijn.

Bij het maken van uw eigen selectie moet u tijdig alle advertentieplatforms in de stad bekijken. Verwaarloos het niet en mogelijke hulp van vrienden. Misschien verkoopt een van hen of hun vrienden precies wat je nodig hebt. Bovendien kan dat advertenties plaatsen over het kopen van een appartement.

Een kamer kiezen

Een van de belangrijkste criteria voor het kiezen van een kamer is geschiktheid van toekomstige buren. Bij de inspectie van de woning die u koopt, is het raadzaam om met hen te communiceren en de samenlevingsregels te bespreken. Als ze geen contact maken of zich agressief gedragen, dan is het beter om te kiezen een andere variant te koop.

Niet minder belangrijk district infrastructuur.

Op korte afstand van haltes openbaar vervoer, de aanwezigheid van een school, ziekenhuis en winkels op loopafstand, een verzorgd erf – dit alles maakt uw verblijf hier niet alleen comfortabeler, maar helpt ook als dat nodig is snel en winstgevend verkoop de kamer.

Bovendien zou je dat moeten doen zorgvuldig onderzoeken huis, appartement en de kamer zelf. Onaangename geuren en kapotte brievenbussen in de entree kunnen de levenskwaliteit aanzienlijk verslechteren en een obstakel vormen voor de succesvolle verkoop of verhuur van een kamer.

Het appartement heeft nodig de staat van de communicatie beoordelen in gemeenschappelijke ruimtes.

Hoe je buren praktisch kunt dwingen deel te nemen aan reparaties onmogelijk, en het kan zijn dat u alles op eigen kosten opnieuw moet doen, of tussen vonkende bedrading en lekkende leidingen moet leven.

Lijst met vereiste documenten

Voordat je een kamer koopt die je nodig hebt lees de documenten die de verkoper moet overleggen om de transactie te voltooien. Voor het sluiten van een koop- en verkoopovereenkomst heeft u nodig:

Om te vermijd onaangename verrassingen U kunt certificaten van afwezigheid van schulden over belastingen, toeslagen en energierekeningen bekijken.

Als de verkoper erg oud is of zijn gedrag twijfelachtig is, kunt u om inzage vragen certificaat van een psychoneurologische en drugsverslavingskliniek.

Natuurlijk is niemand verplicht deze certificaten te overleggen, maar een categorische weigering om ze te presenteren moeten waarschuwen.

Voor het registreren van de koop- en verkoopovereenkomst zijn tevens documenten van de koper nodig. Dit geldig paspoort(voor personen jonger dan 14 jaar - geboorteakte) en notariële toestemming van uw echtgenoot (als u getrouwd bent).

Waar moet u op letten?

Allereerst moet u letten op de aanwezigheid van documenten in het pakket notariële weigering uit het kooprecht van de mede-eigenaren van het appartement.
Houd er rekening mee dat als de volgende kamer niet geprivatiseerd, dan is de eigenaar de stad en moet de weigering dus van de betreffende gemeente komen.

Bovendien moet u ervoor zorgen dat de prijs waarvoor u de kamer koopt, is niet minder vermeld in de weigering.

In de aanwezigheid van kleine mede-eigenaar Voor het uitvoeren van de transactie is toestemming van de voogdijautoriteiten vereist.

BELANGRIJK! Bij gebreke van een correct uitgevoerde weigering, de bevoegde instantie kan de transactie registreren, en de koper ontvangt een certificaat van eigendomsregistratie, en de verkoper ontvangt het hem toekomende geld.

Maar later kunnen geïnteresseerden dat wel betwist de deal voor de rechter. Na voldoening van hun claim de koper neemt een risico zonder eigendommen en met een twijfelachtig vooruitzicht op teruggave van geld.

Het zou een goed idee zijn om dit te controleren aanwezigheid van geregistreerde in de kamer op het moment van privatisering, maar niet de bewoners die eraan hebben deelgenomen, aangezien zij recht hebben op levenslang verblijf, ongeacht wie de eigenaar van dit onroerend goed is. Door te lezen kom je erachter archiefuittreksel uit het huisregister.

Helaas, met de ontvangstbevestiging kunnen ze dat wel doen er ontstaan problemen, omdat deze vanwege de wet op de bescherming van persoonsgegevens vaak zelfs niet aan de eigenaar worden verstrekt.

In de regel hebben makelaars dat wel noodzakelijke verbindingen, dus in dit geval kunt u gebruik maken van hun diensten.

Als dit om de een of andere reden niet mogelijk is, dan Het is raadzaam om met uw buren te praten die hier ten tijde van de privatisering woonden, de datum ervan kunt u vinden in de titeldocumenten.

In sommige gevallen kunnen lasten aan de kamer worden opgelegd in de vorm van borgtocht of arrestatie. De beste manier om ervoor te zorgen dat ze niet beschikbaar zijn, is door contact op te nemen met Companies House en te bestellen uittreksel uit het Unified State Register naar het object waarin u geïnteresseerd bent.

Decor

Momenteel is het mogelijk om zonder notariële akte een koop- en verkoopovereenkomst op te stellen, in eenvoudige schriftelijke vorm.

Om het correct samen te stellen, kunt u dat doen zie monsters op internet geplaatst of neem contact op met een specialist.

In hem je moet opgeven onderwerp van het contract, kosten en betalingsprocedure.

Het eigendom van de kamer wordt overgedragen alleen na staatsregistratie van de koop- en verkoopovereenkomst, hiervoor moet u het contract en de benodigde documenten indienen bij de vestiging van Rosreestr.

Na een bepaalde periode is dit in de regel het geval ongeveer drie weken, kunt u een nieuw eigendomscertificaat ontvangen en de rechtmatige eigenaar van uw kamer worden.

Procedure en betalingswijze

De meest populaire berekeningen worden gebruikt kluis.

In dit geval niemand riskeert zonder geld te zitten Daarom bevat de overeenkomst met de bank speciale voorwaarden voor toegang tot het depot.

Verkoper heeft het recht om een cel alleen te openen op vertoon van een geannuleerd eigendomscertificaat, en koper kan het geld alleen teruggeven als de verkoper niet binnen een bepaalde tijd komt opdagen. Dit beschermt beiden tegen mogelijke fraude door een van de partijen.

Kopen met hypotheek

Een kamer kan, net als een appartement, worden gekocht met hypotheken.

Naast de bovenstaande lijst met documenten heeft u dit nodig technisch paspoort en act over vastgoedtaxatie door een onafhankelijke specialist.

Vaak is dit de voorwaarde van de bank voor het verstrekken van een lening verzekering registratie leven van de kredietnemer en het onroerend goed tegen eigendomsverlies. Dit brengt extra kosten met zich mee.

Het beste kunt u een lening afsluiten bij de bank waar u zich bevindt er wordt een rekening geopend of een salariskaart onderhouden, kan dit de basis worden voor het verlagen van de rente waartegen de hypotheek wordt afgesloten.

Natuurlijk brengt het kopen van een kamer meer moeilijkheden met zich mee dan het kopen van een appartement. Maar alle ontberingen van dit proces zullen ruimschoots gecompenseerd worden door de vreugde van het bezitten van een eigen huis, dat goede start om een apart appartement te kopen.

Als u al onroerend goed bezit, dan is het kopen van een kamer dat wel goede investering in jouw toekomst. Een goed gekozen object helpt niet alleen geld te besparen, maar ook te vergroten. Bijvoorbeeld, het verhuren van een kamer zal een goede aanvulling zijn op het gezinsbudget.

Bovendien dankzij laag, vergeleken met andere eigendommen, kosten, kamers gemakkelijk te verkopen, waarmee u, indien nodig, snel genoeg contant geld kunt krijgen.

keer bekeken

VKontakte opslaan